¿Qué son las Áreas Comunes?: Tipos y Normativa en Perú

Las áreas comunes, como jardines, piscinas y salas de eventos, son espacios que se comparten en propiedades inmobiliarias. Son de uso colectivo y aportan un gran valor a las propiedades residenciales y comerciales. En este artículo, te contaremos qué son, sus diversos tipos y cómo se regulan en Perú.

Vamos a sumergirnos en las distintas categorías de áreas comunes, su marco legal y de mantenimiento. Adicionalmente, hablaremos de temas específicos como la construcción en estos espacios y quién asume la responsabilidad de los daños. Este contenido es clave no solo para inversores y dueños, sino para todos los que se interesen en el mercado inmobiliario.

¿Qué son las áreas comunes?

Las áreas comunes son espacios dentro de una propiedad inmobiliaria que están disponibles para el uso y disfrute de todos los propietarios y residentes. Estas áreas no pertenecen a ninguna unidad habitacional en específico, sino que su uso es compartido entre todos los miembros de la comunidad. Ejemplos comunes de áreas comunes incluyen:

Jardines
Piscinas
Gimnasios
Salas de eventos
Áreas de recreación al aire libre
Pasillos y vestíbulos

Estos espacios sirven para mejorar la calidad de vida de los residentes, ofreciendo lugares para el esparcimiento, la actividad física y la socialización dentro del entorno residencial o comercial.

¿Cuáles son los diferentes tipos de áreas comunes?

Las áreas comunes varían según el tipo de propiedad en que se encuentran, y se pueden clasificar de la siguiente manera:

Residenciales

Jardines
Áreas de juegos infantiles
Gimnasios
Piscinas
Salas de eventos

Comerciales

Vestíbulos
Áreas de descanso
Salas de conferencias
Espacios para comer

Mixtas

Plazas
Terrazas
Áreas de servicio compartido

En propiedades residenciales, las áreas comunes suelen estar enfocadas en la recreación y el bienestar de los residentes. Por otro lado, en las propiedades comerciales, estas áreas están diseñadas para mejorar la funcionalidad del espacio de trabajo y la comodidad de los empleados y visitantes. Las propiedades mixtas combinan ambos enfoques, ofreciendo espacios que cumplen con las necesidades tanto de residentes como de comerciantes y trabajadores.

¿Cuáles son los derechos y obligaciones relacionados con las áreas comunes en Perú?

En Perú, la Ley N° 27157 aclara los derechos y obligaciones de las áreas comunes en viviendas. Según ella, los propietarios pueden gozar de áreas como jardines, salones sociales y terrazas. También deben mantener estos espacios, contribuyendo a los gastos comunes.

Deberes como estos, si no se cumplen, vienen con sanciones serias. Por supuesto que, las multas pueden oscilar entre el 0.5% y el 3% del valor del inmueble, dependiendo de la importancia de la infracción.

Además, es importante recordar que nadie puede modificar las áreas comunes sin consentimiento unánime. Ciertamente, hacerlo puede dar lugar a multas y la obligación de devolver el área a su estado original.

¿Cómo se realiza el mantenimiento de las áreas comunes?

En Perú, la junta de propietarios se encarga del mantenimiento de las áreas comunes de un edificio o conjunto residencial. Son ellos quienes gestionan los fondos comunes y contratan los servicios necesarios. ¿Cómo se financia esto y cuándo se realiza el mantenimiento?

Financiación: Cada mes, los propietarios aportan una cuota de mantenimiento. Esta cantidad suele basarse en el tamaño de la propiedad de cada uno.
Periodicidad: El mantenimiento se lleva a cabo de forma regular. La frecuencia varía dependiendo del tipo de área común y las necesidades del edificio o conjunto. Por ejemplo:
Limpieza diaria: zonas como vestíbulos y pasillos necesitan de este servicio.
Mantenimiento mensual: se realiza en jardines y áreas verdes.
Mantenimiento anual: piscinas y gimnasios requieren de este tipo de cuidado.

¿Cuál es la importancia de las áreas comunes?

Por supuesto que las áreas comunes son fundamentales. Determinan el valor de una propiedad y mejoran la calidad de vida de los residentes. Los jardines, gimnasios y salas comunitarias no solo son lugares de descanso y socialización. También hacen la vida más agradable y saludable. De hecho, una propiedad con áreas comunes bien cuidadas puede incrementar su valor de mercado hasta en un 10% comparado con propiedades sin estas facilidades.

Además, las áreas comunes ayudan a crear una comunidad más unida y activa socialmente. Esto puede disminuir problemas como el ruido y la falta de seguridad. Ciertamente, proporcionan un plus al ofrecer espacios para actividades que podrían requerir una inversión extra, como tener una piscina o un gimnasio privado.

¿Qué pasa si se construye en áreas comunes?

Si decides construir en zonas comunes sin permiso, ciertamente te enfrentarás a problemas legales y prácticos. La ley inmobiliaria de muchos países, incluyendo Perú, exige que los propietarios del complejo aprueben por unanimidad cualquier cambio en espacios compartidos. De ignorar esta normativa, te arriesgas a demandas, multas y a tener que deshacer lo que construiste, devolviendo el lugar a su estado original.

Los problemas aparecen cuando un propietario cree, erróneamente, que puede beneficiarse de un espacio común a su antojo. Esto puede causar disputas con otros residentes que se sientan afectados. En este tipo de casos, suele ser necesario que intervenga la administración del edificio o incluso las autoridades locales.

¿Quién responde por los daños y el mantenimiento en áreas comunes?

Por supuesto que, en general, cualquier daño en espacios comunes es responsabilidad de la comunidad de propietarios. Esto se gestiona a través de la junta de propietarios o el administrador del edificio. Si se producen daños, ya sea por accidentes, desgaste o vandalismo, los gastos de reparación se cubren con un fondo común proveniente de las cuotas de mantenimiento de los propietarios.

Si un residente o sus invitados causan daños, ese residente podría tener que pagar la reparación directamente. La junta de propietarios puede tomar medidas para garantizar que el responsable cumpla con su obligación. En casos donde no se pueda identificar al culpable, los costos se dividen entre todos los propietarios, siguiendo las reglas de la comunidad.